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augen auf beim grundstückskauf


Sie haben den Entschluß gefasst ein Haus zu bauen und sind auf Grundstückssuche?
Dann gibt es viel zu berücksichtigen und zu bedenken denn nicht jedes Grundstück entpuppt sich bei genauer Betrachtung als Traumgrundstück. Nachfolgend haben wir Ihnen aus unserer eigenen Erfahrung einige Tipps zusammengestellt, die Sie in jedem Fall berücksichtigen sollten.

Die Lage

Die Lage ist das Schlüsselkriterium für den Erwerb Ihres Traumgrundstückes.
Wo liegt das zukünftige Haus, in welcher Nachbarschaft sind Sie als zukünftiger Hausbesitzer später eingebunden, wie ist die Verkehrsanbindung, welche Infrastruktur ist vorhanden?
Diese und viele andere Fragen rund um die Lage des Hauses entscheiden später in entscheidendem Maße darüber, wie wohl sich Sie sich in Zukunft einmal in ihrem Haus fühlen.
Die folgenden Punkte sollten Sie deshalb prüfen bevor Sie einen Kauf tätigen:

- Besichtigen Sie das Grundstück an einem Werktag, damit Sie die normale Lärmbelästigung feststellen können.
- Achten Sie auf die Ausrichtung des Grundstücks und der daraus resultierenden Besonnung.
- Liegt das Grundstück im Bereich einer Flughafeneinflugschneise?
- Liegt das Grundstück nahe einem Flugplatz, einer Autobahn oder Eisenbahn? Bei Flughafennähe können behördliche Schallschutzauflagen verlangt werden.
- Prüfen Sie die Verkehrsanbindung; wo ist die nächste Haltestelle des öffentlichen Nahverkehrs?
- wie weit ist es zum Arbeitsplatz? Die Anzahl der Kilometer zwischen Ihrem Grundstück und dem Arbeitsplatz ist ausschlaggebend für die Höhe der Pendlerpauschale.
- Infrastruktur prüfen. Lange Verkehrswege sind versteckte Kosten. Wo ist die nächste Apotheke, das Krankenhaus, der Supermarkt, gibt es eine freizeitgerechte Umgebung, Sportvereine, Kinderspielplätze, Kitas, Grundschule und
aufbauende Schulen?
- Prüfen Sie die wirtschaftliche Situation der Gemeinde, gibt es eine Kinderbetreuung, wie ist der Zustand der Gemeindeflächen, ist das Schwimmbad dauerhaft finanzierbar?
- Hanggrundstücke bei Gehbehinderung und hohem Alter vermeiden und daran denken, dass hier nicht jeder Bauwunsch umsetzbar ist. Außerdem erhöhen sich die Baukosten.
- Allergiker sollten unbedingt Pollenbelastung prüfen.
- Feldnahe Grundstücke können die Biobelastung erhöhen - (Gülle)
- Stadtrandlagen bringen meist ein erhöhte Ozonbelastung mit sich.
- Elektrosmog durch Sendeantennen
- VOC-Belastung (Volatile Organic Compounds - - flüchtige organische Verbindungen) durch direkte Tankstellennähe
- Prüfen Sie die Verschattungsfreiheit des Grundstück wenn Sie Photovoltaik bzw., Brauchwassererwärmung über Sonnenkollektoren zum Einsatz bringen wollen.

Liegt das Haus beispielsweise direkt neben einer Schule, einer lauten Firma, einer vielbefahrenen Straße oder in der Nähe von sonstigen Störfaktoren, mag zwar der Preis sehr angenehm sein, aber spätestens beim Einzug können sich böse Überraschungen bemerkbar machen. Ein allzu verlockender Preis sollte also immer auch Grund zur Skepsis geben. Die Nachbarschaft sollte vor dem Kauf des Baulandes genau unter die Lupe genommen werden. Wer hier auf Nummer sicher gehen möchte, kann das direkte Gespräch mit den Anwohnern suchen, denn diese kennen die Umgebung sicherlich besser als der Makler.

Altlasten
Prüfen Sie ob auf dem Grundstück Altlasten (Bauschutt, Öl etc.)durch den ehemaligen Nutzer hinterlassen wurden.
Sie können bereits durch ein Gespräch mit den Nachbarn klären welche Nutzung das Grundstück in der Vergangenheit erfahren hat und ob evtl. umweltgefährdende Stoffe hier vorhanden sein können.
Weitere Informationen erhalten Sie bei der Gemeinde, die in der Regel ein Altlastenverzeichnis führt. Bitte beachten Sie, dass diese Verzeichnisse nicht immer vollständig sein müssen.
Die Umweltbehörde sowie die Wasserbehörden des zuständigen Landkreises können ebenfalls Informationen über eine Verunreinigung des Grundstücks bereit halten.
Sollte sich keine eindeutige Lage über eine vermutete Verunreinigung herbeiführen so ist es die sinnvollste Lösung einen Bodengutachter heranzuziehen , der eine Schadstoffanalyse des Bodens erstellt.

Eine Befreiung von schädlichen Altlasten kann sehr teuer werden .
Sollte sich also herausstellen das Altlasten vorhanden sind dann kaufen Sie nicht oder regeln mit dem Verkäufer vertraglich die Entsorgung . Bei einer solchen Regelung ist in Ihrem Interesse Sicher zu stellen, dass der Verkäufer über die finanziellen Mittel verfügt eine solche Bereinigung zu übernehmen.

Die Beschaffenheit des Baugrundes
Neben der Lage ist vor allen Dingen auch auf die Beschaffenheit des Bodens beim Bauen zu beachten. Ist der Baugrund nicht tragfähig dann ist ein besondere Gründung notwendig die zwangsläufig höhere Baukosten nach sich zieht. Oftmals kann bereits ein Nachbar Auskunft geben wie der Boden beschaffen ist. Auch kann man durch eine Inaugenscheinnahme schon manches Detail erkennen; Binsen und Schilf z.B. deuten auf einen sumpfigen Untergrund hin. Eine genaue Baugrunduntersuchung sollte immer durchgeführt werden und kostet im Vergleich zu den Gesamtbaukosten nicht viel.

Baulasten
Eine Baulast ist eine Verpflichtung seitens des Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde bestimmte das Grundstück betreffende Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden.
Im Klartext ist z.B. ein Überwegungsrecht für Ihren Nachbarn eine Baulast genauso wie Leitungsrechte, Grenzüberbauungs- und Grenzbebauungsrechte. Derartige Belastungen haben auf die baurechtliche Nutzbarkeit des Grundstücks z.T. erhebliche Auswirkungen.
Das Baulastenverzeichnis wird bei der Gemeinde geführt und vor dem Kauf sollten Sie es unbedingt überprüfen um festzustellen ob und wenn welche Baulasten auf Ihrem Grundstück eingetragen sind.

Bebaubarkeit des Grundstücks:
Darf das Grundstück überhaupt bebaut werden?
Vor dem Abschluß des Notarvertrages sollte eine planung-+ bauordnungsrechtliche Prüfung stattfinden. In der Regel übernimmt das Ihr Architekt, Sie können jedoch auch selber bei den Baubehörden prüfen welche Bebbauung auf Ihrem Grundstück zulässig ist und ob der von Ihnen geplante Neubau erlaubt ist. Im Zweifelsfall und wenn kein Bebbaungsplan existiert kann eine Bauvoranfrage gestellt werden, die rechtsverbindlich Auskunft gibt.

Im Bebauungsplan erfahren Sie wie Ihr Baugrundstück ausgewiesen ist ( Reines Wohngebiet - WR, Allgemeines Wohngebiet - WA, oder Mischgebiet - MI) Sie erfahren wie viel der Grundstücksfläche Sie überbauen dürfen (GRZ - Grundflächenzahl ) wieviel Geschoßfläche erstellt werden darf (GFZ - Geschossflächenzahl) und wieviele Geschosse auf dem Grundstück erstellt werden dürfen. Weiterhin gibt der Bebauungsplan Informationen über Bauweise und evtl. über die Gestaltung der zu errichtenden Neubauten.
Sie sollten ebenfalls auf das direkte Umfeld des zu erwerbenden Baugrundstücks achten. Nicht selten stellt sich ein Grundstück derzeit idyllisch dar und bereits in naher Zukunft soll in direkter Nachbarschaft ein Einkaufszentrum oder eine Schnellstrasse entstehen die Ihre Lebensqualität stark beeinträchtigt.

Grundstückskosten? - Grundstückswert:
Was ist Ihr Traumgrundstück nun wirklich wert? Auskunft erhalten Sie über die Bodenrichtwerte der örtlichen Gemeinde . Dieswe Werte werden in den sogenannten Bodenrichtwertkarten beim Gutachterausschuss festgehalten und beziehen sich auf erschließungskostenbeitragspflichtiges und erschließungskostenfreies Land, sowie auf andere Umstände, die für die Berechnung von Bodenrichtwerten von Bedeutung sind. Stellen Sie fest, ob der Preis, den der Verkäufer verlangt, im Rahmen ist. Hierzu sollten Sie einen Blick auf die so genannte Bodenrichtwertkarte werfen, die in den jeweiligen Gemeinde-verwaltungen einsehbar ist.
Erscheint Ihnen der Grundstückspreis verdächtig niedrig, so lohnt es sich wahrscheinlich gemeinsam mit einem Architekten oder sonstigen Fachmann alle Grundstücksrelevanten Eckdaten nochmals genau zu überprüfen

Erschließung:
Wie ist das Grundstück erschlossen?
Bei der Gemeinde können Sie erfragen ob:
- die Verkehrsanbindung
- die Elektroversorgung
- Wasserversorgung
- Abwasserentsorgung
- Gasversorgung
- Fernwärmeversorgung
- Telekommunikation
für Ihr Grundstück vorhanden ist.
Achten Sie darauf, dass das Grundstück erschlossen oder die Erschließung geplant ist. Das bedeutet, das Grundstück muss mindestens eine Verkehrsanbindung haben und mit Wasser und Elektrizität versorgt werden. Wenn dies nicht vor dem Kauf geklärt ist, müssen Sie die Kosten der Erschließung, die ansonsten die Gemeinde trägt, selbst bezahlen.

Beim Erwerb von Teilflächen
Wird nur ein Teil eines Grundstücks gekauft? In der Regel muss dann eine Vermessung durchgeführt werden. Zuständig ist das Vermessungsamt. Im Kaufvertrag sollte vereinbart werden, ob Käufer oder Verkäufer den Vermessungsantrag stellen und bezahlen. Zu klären ist auch, ob das Grundstück überhaupt geteilt werden darf. Dafür ist nur noch ausnahmsweise eine Teilungsgenehmigung erforderlich. Wenn Sie die Teilfläche nur über ein anderes Grundstück erreichen können müssen Sie unbedingt daran denken, dass zu Ihren Gunsten in Überwegungs- sowie ein Leitungsrecht eingetragen wird.

Ist das Grundstück verpachtet?
Gerade in ländlichen Regionen müssen Sie darauf achten, dass Ihr bevorzugtes Grundstück nicht bereits beispielsweise für landwirtschaftliche Nutzung verpachtet ist. Als neuer Eigentümer übernehmen Sie nämlich alle Pflichten des Verpächters. Und wenn im Pachtvertrag kein eindeutiges Ende des Pachtvertrages vereinbart wurde, kann der Vertrag erst mit einer zweijährigen Frist gekündigt werden.